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第9部分（第1页）

决心彻底整治行业目前存在的不规范行为，进一步推进诚信体系建设，提高行业的准入门槛，把经纪人制度列入行业行规之中。设立从业人员的入行资质，完善黑名单制度和诚信档案建设，建立用户满意评测体系，做到有法可查、有法可究，让房地产三级市场能健康有序的交易流通。

5。建立全面有效的中国住房保障体系。住房保障体系的主导者是政府，只有政府把这一体系的各项法律条文列入法规、并在合乎科学，合乎中国国情的基础上，才能起到监管、监督、引导的作用。管理层要在国家财政与地方财政大力增加供给，有计划、多渠道地挖掘能量，确保保障性住房的逐步、全面落实，实实在在地为广大中低收入者多做实事。

七、　保障性住房与楼市健康发展（1）

住房保障体系的主导者是政府，只有政府能够把这一体系的各项条文列入法规，并在合乎科学、合乎中国的国情的基础上，进行监管、监督和引导。从全世界范围来看，政府保障体系已被许多国家明确地列入法律条文中。

要落实保障性住房政策，除了有明确的主管部门的职能外，各类保障房的建设资金的落实是至关重要，也是未来住房保障政策落实的最主要的瓶颈。管理层要在国家财政与地方财政方面大力增加供给，有计划、多渠道地挖掘能量，确保保障性住房的逐步、全面地落实。实实在在地为广大中低收入者多做实事。

改革开放后，中国的经济得到飞速发展。我国顺利解决了衣食问题，也就是解决了温饱问题。目前，“住”的问题成为了焦点。有些中下层的老百姓，由于多种原因，住房问题不可能靠商品化途径解决，就需要政府发挥自己的公共职能，发挥支付转移功能，发展廉租房、廉价房。同时，政府也需要做好保障性住房建设。民生地产实际上也为整个房地产市场的健康发展作了保障。对于开发商来说，民生地产也是有利的。因为只有房地产健康发展了，才能为开发商提供一个好的营生环境，房地产企业才能更好地成长。

1。　政府住房保障覆盖“夹心层”弊大于利

政府部门应该重点关注低收入人群，扎扎实实做好保障性住房的建设，特别是在廉租房与经济适用房建设的比例上要多花功夫，实实在在地为广大低收入人群多做实事。国家财政政策应重视民生地产的问题，财政支出向低收入人群倾斜。而社会的中产阶层应该有能力通过市场来解决住房问题。政府为中产阶层通过住房保障来解决住房问题，表面上好看，而实际上是弊大于利。

建设部部长汪光焘指出，2008年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。这意味着国家的住房保障已经覆盖到了夹心层。虽然这样的措施出台会帮助一部分确实需要政府扶持的中产阶层解决住房问题，但是对于整个社会经济发展来看，实行此次政策弊大于利。

中产阶层之所以称之为中产阶层，是无论在经济收入上、社会贡献上、还是个人素质上都是社会的最坚实、最基础的群体。他们是社会财富的主要创造者，也是社会进步和国家发展最大动力。随着中国城镇化的加速，中产阶层在城市各阶层的比重会越来越大。中国会逐渐进入一个“纺锤形”社会。因此，国家消耗财政为中产阶层解决住房问题是值得商榷的。

如果政府真解决了低收入家庭的住房问题，政府住房保障开始覆盖中产阶层。从表面上看，这是一个利国利民的措施。但是如果大部分中产阶级都指望政府的住房保障，而不通过自己的努力取得更多的经济收入、取得更大的成功来购买商品房，对于房地产市场和社会进步是个巨大的伤害。一方面，商品房市场如果失去了中产阶层来购买，基本上就是一条腿走路；另一方面，中产阶层没有了相对更大的激励机制和压力，产生惰性，将极大抑制社会财富和社会的前进。当然不能否认，部分中产阶层还是需要政府扶持的。

其实，如此大包大揽地为中产阶层解决住房问题，还不如在社会上建立完善激励机制和提供多渠道的成功通道、鼓励多方式、多层面、多渠道地为社会创造财富的同时，为自己取得相应的物质收入。政府同时要建立多种理财渠道和提供更多的理财产品，让中产阶层通过理财能取得更多的经济收入。在企业和公司里，也要建立完善的激励机制和良好的升迁制度，提高工资收入和加强保障体系的建立。只要这样，才能保持了整个社会的活力保持房地产市场的健康发展。

2。　小产权房或流转是划时代革命

2008年10月份上旬，有媒体报道，《土地管理法》正由国土资源部政策法规司在紧张修订中，其中可能涉及农村宅基地将获准上市流转。另外，新一轮农村改革可能会进一步完善土地征用制度，进一步延长土地经营权的年限，将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年等。

这就意味着，小产权房转正已经迈入了一大步。去年房价飙升的时候，价格低廉的小产权房受到市场的追捧，但是，由于不受法律保护，小产权房逐步降温。我们先看看小产权房在哪里出了问题？这些问题怎样解决。

七、　保障性住房与楼市健康发展（2）

我们需要对小产权房问题做一个全面的分析。当前小产权房之所以难处理，实质有两原因：第一，小产权房的出现，会不会危及到18亿亩耕地的红线问题，农民的利益是否能够得到保障；第二，小产权房是否会冲击商品房市场和土地市场。

小产权房会冲击18亿亩耕地的红线吗？

笔者试图寻找这个问题的钥匙。首先，保护耕地和城市化之间的平衡点怎样把握。保护耕地，无疑是我们的基本国策。###总理说“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。这也是我们人多地少的矛盾决定的。笔者对于这一点是坚决拥护的。我们的民族经历了60年的粮食大饥荒之后，饥饿已经深深地烙在我们的民族潜意识里。不过，随着经济的发展，特别是城市化进程的推进，种粮和建房的矛盾日益显现出来。总体上来说，耕地种粮是第一位的，具有优先权，但这种优先权并不是绝对的。

随着城市化进程的推进，今后将会有更多的农民脱离土地，住进城市，成为市民。这是工业化和现代化的必然结果。按照政府的规划，在今后若干年中，我国每年将大约有1000万农村人口迁移进入城市。尽管按照这样的速度，用30年的时间，我国城市人口也不过增加3亿人，即比现在的城市人口增加不到一倍，但仍然可以说，从现在开始，我们正在进入一个快速的城市化时代。

试想，大量的人口涌进城市，建设住房、厂房、办公楼都需要土地。随着农业占国民经济的比重越来越小，农民不断市民化，农民的主要利益已经从对土地的强烈渴求转化为对就业和社保的渴求。越来越多的农民来到城市寻找生存之路，逻辑上就形成了一个尖锐的矛盾，那就是种粮与建筑之间的矛盾更加激烈。但是，我们还是可以暂时避开这个矛盾的锋芒。就是随着大量的农村人口涌入城市，农村留下了大量的宅基地落荒。

根据我国著名房地产理论家孟晓苏先生的研究，我国的建设用地包括城镇用地、村庄用地和工矿用地，其中全国城镇用地只有五千多万亩，而村庄建设用地有亿亩，将近五倍于城镇面积，其中80％以上是农民的宅基地……现在“空心村”现象严重，有的村子里80％的人已经进入城市，大量建设用地却在那里闲置；农民进城后要买房或租房，又多占了一块地。所以我认为，城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。

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