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第5部分（第3页）

想变万科的同行为股东

急于入股市的罗智宇已选择好了目标个股，为了印证自己的看法，他还是把在某券商研究所的一位朋友找来，这位研究员说：“眼光不错，万科的确是个值得下工夫的目标。”

他们认同的利好是：一、公司经营基本面有潜力。万科是行业龙头，业绩最好，以王石为首的公司管理层口碑良好，公司历史上从未传出过与“庄家”勾结的丑闻。市盈率很低，现在8倍多，远低于香港同类公司约13倍的市盈率。二、公司股改基本面风险很低。目前万科非流通股仅有104517多万股，只占总股本的30％出头，第一大股东华润股份的持股比例也只有。基本可以打消股改后非流通股股东的减持风险。

但对房地产业风险认定上，双方发生了分歧。这位朋友认为，房地产业仍有相当风险。但罗智宇却相信自己的判断。这种宏观调控考验的是现金流，看谁能挺过去，对于中小开发商是噩耗，对万科这样现金流良好的公司是洗牌机遇，将意味着成为整合者和拥有更大的市场份额。

掂量下来，罗智宇相信，未来3年，在大市触底反弹的背景下，以万科这样的个股潜力，上涨100％　~　200％完全可能。

一旦认定这一点，罗智宇决定以最快速度将地产变现。

权衡于退出成本和抢进收益间

实际操作起来，罗智宇才发现变现并不容易。

一家个人投资理财网的CEO洪曦对《第一财经日报》表示，目前像罗智宇这样想退出房地产市场的中小地产老板有很多，套现的渠道也主要有三条：

其一，是原来常规的方法，即抵押给银行，但由于目前银行的口非常紧，宏观调控以后房地产行业已经被列为高风险行业，对于他们来说主要能做的不是继续抵押而是清理，这条道基本已被封死。内地银行抵押贷款无门，罗智宇曾试图押给香港特区的银行，但经过咨询发现，现在存在法律障碍。

其二，无外乎就是转卖给私募基金了。比如类似温州炒房团的资产收购方，“他们现在还在不断地进行收房，目的就是要在低谷的时候来囤积房源和楼盘，按照他们各自资金量的不同，预期也不同，小资金博的是楼市短期就能走出低谷，有的甚至就是看今年10月份；而有的是博半年到一年，而有些大的资金则可以等1～2年。但他们对折现率非常苛刻，住宅难以超过五成，而写字楼也很难超过七成。”洪曦说。

另外一个途径就是委托房产信托公司发行份额房产信托计划，再卖给投资者，实际这也是一种融资的方式，但对于罗智宇这样不知名的小地产商来说，很难拿到一个好的折现率，还要付给信托公司一笔委托费用，不仅“赔了夫人又折兵”，更重要的是时间周期太长，而机遇稍纵即逝。

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作者股市预测与印证（3）

不久前，罗智宇找到了两家温州炒房团，开始了艰难的讨价还价。在记者发稿前，打电话向他询问结果，他神秘地一笑，说：“你自己猜猜看。”是啊，在这种退出成本和抢进收益之间，你会怎么选择呢？

新全流通股IPO首发宜在2006年6月

时间：2005年6月3日

背景：当时股权分置改革试点进行了第一轮，第二轮正在进行，试点暴露了不少问题，各方人士纠缠于战术细节，市场信心再降，股指再度下挫至新低1016点。此刻，笔者为《第一财经日报》撰写“成功解决股权分置问题”系列社评的第四篇，认为，股改无须太在意具体细节，只要明确最核心的预期，各方就会形成共同的改革推动力。后来，该建议被中国证监会采纳，尚福林主席对《第一财经日报》在股改中的突出作用做了书面致谢。

核心话语：如果尽快明确改革中两个最关键的预期，一是明确解决现行A股股权分置改革的“全封闭”环境；二是明确“新老划断”时间点，即新的全流通股上市的时间，则A股股市将开启良性循环，股指将很快会触底反转。

现实验证：此后的第三天，上证指数下探至最低点998点，后一路反弹，2006年6月5日，股改后第一支新的全流通股中工国际IPO上市，与预期的一年时间误差仅有两天。

预测评价：预期和分析被采纳为改革政策，献策与决策良性互动，决策当局英明果断，为股改成功做出最重要的推动。

原文照登：

新老划断时间点宜在一年之内

———四评成功解决股权分置问题

昨日收盘，上证指数再创8年新低———点。各方人士更加迫切期望扭转股市不断下挫的局面。

现状并未出乎我们意料。5月16日，本报社评写道：如果尽快明确改革中两个最关键的预期，一是明确解决现行A股股权分置改革的“全封闭”环境；二是明确“新老划断”时间点，即新的全流通股上市的时间，则A股股市将开启良性循环，股指将很快会触底反转。与此相反，如果这两个关键预期久拖不决，股市将会恶性循环。此后14个交易日中，这两个预期尚未能明确，上证指数至昨日收盘已跌去点。

在越来越多市场参与者对股市不太乐观的今天，我们却对未来越来越有信心。我们深信，整个市场只是在期待“新老划断”时间点的确定———那将是扭转股市乾坤的“胜负手”。

就像本报此前社论曾分析的那样，敲定整个股市“新老划断”时间点之前，需要先行明确三个前提：一、“新老划断”时间点之前，股市改革环境“全封闭”———不发行新股上市，更不发行新的全流通股；二、明确试点企业解决股权分置的一个最后有效期（比如两个月）。在有效期内，试点博弈双方必须达成一致，否则将永远失去全流通的资格；三，

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