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第3部分（第1页）

投资于房地产所需要支付的现金：

预付现金：5925美元

由我们支付的房地产买卖手续费：4000美元

由我们承担的修理费用翻新费用：3000美元

12925美元

每月现金状况分析

房租收入：1050美元

—房屋空置造成的损失（5％）：　52。50美元

总收入：997。50美元

每月支出情况：

—各种税费（财产）和保险金额：121美元

—修理费用：0美元

—维修费用：25美元

—储备金：25美元

—管理费用（租金的5％）：52。50美元

—月供（贷款30年，利息8％）：826美元

1049。50美元

每月净现金流动额：－52美元

投资回报率

每年现金流动状况（52美元×12）：－624美元÷现金投资金额：12925美元

投资回报率：－5％

尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区同样的房子的销售价格大约在128　000美元左右。

我们去看这套房子的时候，房地产经销商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的新房，总价127　500美元，预付5％（6　350美元）。事实证明，我们轻信了这个家伙的话。当时据他说，这个地区的房价看涨。但是事实上，这个项目竣工之后，几个月时间都闲置在那里，很少有人问津；因为代理商找不到房客，而代理商和这个房地产项目的管理商是合作关系。据我们所知，管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下，我们找到了另外一家房地产管理商。他们能在一个月之内把房子租出去，这样，我们的每月盈余是75美元。

最近一段时间，退役军人管理局的这个项目变得异常火爆，加之贷款条件非常诱人，因此标价一路上涨，购房的赢利变得微乎其微；有时候，甚至出现入不敷出的情况。由于我们希望从房产中赢利，因此，我们把目光转向了其他的投资项目。那个时候，佛罗里达的房地产代理商与新的房屋开发商联系上了。去年，我们自己筹钱买下了一套。房屋建造商向我们推荐他的贷款项目，并向我们承诺，如果我们从他推荐的贷款方那里贷款，就以折扣价把3室2卫的房子卖给我们。这样，我们轻松地获得了贷款资格，并买下了那套房子，总价格102　750美元，预付5％。而建造商则从中赚取了3　000美元的手续费。当然，新房子的优点显而易见，那就是无须支付修理费，维修费用也可以忽略不计。以下就是这套房子的明细：

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：5137美元

由我们支付的房地产买卖手续费：1563美元

由我们承担的修理费用翻新费用：0美元

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